苏宁京东“电商大战”对福州商业地产的启示

8月15日，苏宁、京东、国美的“电商大战”正式上演。在电子商务发达的今天，网购已经成为许多80后、90后日常生活的一部分。自限购以来，福州各种形态的城市综合体建设如火如荼，再加上网购平台的冲击，面对激烈的竞争，各大城市综合体如何脱颖而出，吸引商家、投资者和消费者?

电商夹击榕综合体结构性饱和

记者：城市综合体迅速崛起，据不完全统计，目前福州至少有15个综合体在建，福州综合体是否过度饱和?

蔡俊：按我们市调的测算，1平方米的商业，需要3个客户群体的消费，才能保证运营。而福州主城区的人口有300万，加上八县的人口也就800万，从数据上去比照，目前福州的商业综合体对整个城市来说是饱和的。

姚诚聪：从目前福州综合体建设的情况看，按福州的人口比例和消费力的角度评测，至少是结构性饱和。光浦上就有仓山万达、特易购，尤溪洲桥的另一头就是万宝商圈、苏宁广场，而老仓山、市中心、西区、城南等板块从目前看是比较缺乏大型购物中心或综合体项目。

记者：电商大战，电子商务崛起，许多80后、90后对网购情有独钟，对城市综合体的运营会带来怎样的冲击?

蔡俊：冲击肯定是存在的，但我认为，电子商务缺乏体验感、有价格优势，所以走的还是中低端的路线，而现在的综合体基本走的是中高端路线，这当中就存在差异化。

姚诚聪：从短期来看，电子商务给购物中心带来的是压力，但长期来看会是动力。毕竟实体店讲的是体验感，综合体不单单是购物的功能，还能满足消费者休闲、娱乐、餐饮等精神层面的需求，整个过程是立体化的享受，这是网上商城不具备的属性。

突破>>求同存异综合体同质化下的出路

记者：福州城市综合体建设和运营是否存在同质化的竞争?如何寻求突破?

蔡俊：这是不可避免的。综合体的业态基本稳定，这也就造成了目前城市综合体在规划建设上不可避免地存在同质化的现象。

姚诚聪：不难发现，现在福州的综合体都是以辐射全市的购物中心甚至是海西第一的目标在定位，都是走轻时尚、轻奢侈的路线，这就不可避免存在同质化竞争，想要突破只能力求做到求同存异。

记者：在电子商务发达的今天，商业地产运营可以通过何种模式脱颖而出?www.chinApp.com 品牌网

蔡俊：电子商务平台能提供的各项相关联的服务等相对单薄，如果综合体在运营的时候能做到服务性、体验感、便捷性、性价比，无疑能吸引不少商家和消费者。

姚诚聪：增加客户体验感，便捷性，包括停车、公交、地铁等交通动线的完善，另外业态区分要明晰，既能一站式购物，又能满足专业性购物需求。

记者：总结一下一个优秀的或是成功的城市综合体必须具备的条件?

蔡俊：任何商业中心都需要培育期，这至少需要3-5年的时间，一个优秀的城市综合体必须要看其运营的持续性。

姚诚聪：租售比不会超过20%，30%以上的业态差异化经营，针对性强。对资金沉淀有充分准备，耐得住磨合培育期。

城市外拓区域型商业中心是趋势

记者：电商大战来势汹汹，地产行业是否会效仿?

蔡俊：房子的属性和电商产品不同，房子属于大宗消费品，不可移动、不可替代，每一套都独一无二，没办法做大面积的价格战。

姚诚聪：从营销角度来讲，这次电商大战名义上是打价格战，实际上更多的还是事件营销，收益更多的是在资本层面的运作。而对地产行业来说，更多的是营销层面的借鉴意义。

记者：未来，整个商业地产发展的走势?

蔡俊：区域性商业中心会是热点，这也对开发商的品牌、对商业规模都提出了更高的要求。

姚诚聪：城市发展外拓，区域型的商业中心会成为商业地产的发展趋势。只是就目前来看，城市的商业发展存在集中式、单一式、爆发性的增长，开发商将面临更大的考验。

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