广百、友谊为何能够横扫广州核心商圈？

　　当广州友谊与广百股份携手进驻天河路商圈时，人们认为，不会有比这更意外的事情发生了。但四年后，同样在广州CBD商圈，同样是主力店选秀活动，广东零售业接连三次哗然。

　　继今年4月高调签约珠江新城太阳城广场后，广百股份近日“梅开二度”，继续进驻高德置地广场位于珠江新城的四季MALL春季商场。而去年9月，广州友谊已率先登陆广州国际金融中心(简称“西塔”)。如果不是香港兰桂坊集团强势杀出，已在竞标队伍中排名第二的广州友谊还很有可能拿下15万平方米的珠江新城中央地下商场广场。如果这样，整个珠江新城将会有两家广百、两家友谊，而不是现在的二比一。

　　不过，就在广州两大国有商业集团在广州所向披靡、一路横扫的同时，外界对广州商业缺乏多样化的质疑也同时迅速升温。为什么总是广百、友谊?外来商家哪去了？广州的商业怎么了？

　　前期也曾“海选”

　　熟悉广州商业历史的人士向南都记者表示，广百和友谊开始逐渐成为广州核心商圈的一二号种子选手，从2004年正佳广场筛选主力店就已经开始。据悉，当初被划入正佳广场百货主力店挑选范畴的国内外商家为数众多，但其中广州友谊与广百的角逐比较为激烈。“当时消息满天飞，一会说是广百，一会又变成友谊。”

　　比较终广州友谊险胜入主正佳广场，而广百则在随后的天河中怡时尚广场的竞争中胜出。“中怡城市广场曾被太平洋百货当作入穗的第一家网点的中怡广场招商，双方谈判僵持多年。商场招租期间，我们不仅与太平洋百货，还和王府井、天河城百货等大部分国内知名百货都有过接触，竞争异常激烈。”中怡广场开发商广州天鸿房地产开发有限公司的高层透露。

　　“高德置地聘请了五家代理行为该公司珠江新城的商业项目进行招租，其中除一家是本土代理商外，其他四家是包括世邦魏理仕、戴德梁行在内的外资代理商。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰向南都记者透露，从招商阵营的结构来看，高德置地广场本意希望能与外来商家合作。而且在此之前，泰国中央百货、日本伊势丹、台湾新光百货、浙江银泰等国内外主流百货公司都曾实地洽谈。但“海选”之后，比较终结果仍然是广百胜出，黄文杰认为，这应该归结为开发商与零售商的原因。

　　开发商“求稳”

　　“通常在同等条件下，开发商决定主力店的比较终租户，通常会选择广州本土百货。”不愿透露姓名的一家商业地产运营商向南都记者透露，这主要在于地产商的“求稳”心态。

　　截至目前，中国服装、鞋企等购物中心供应商大多仍采用代理、经销商的渠道拓展，比如北京的经销商不能到广州开店，这导致跨区域发展的百货很难发挥协同效应规模化复制，而类似广百、友谊这样在广州拥有3-5家门店以上的区域百货公司拥有很大的话语权。

　　此前，跨区域发展的仟村百货、百盛百货均受此影响，前者广州店倒闭，后者两家分店三年内相继败走羊城。而作为全国百货第一品牌，王府井1996年进入广州，由于遭遇“水土不服”亏损三年后才站稳脚跟;而同样在全国布网密集的北京华联百货，在三次调整经营模式后仍然处在培育阶段。

　　“由于受以往经验影响，很多开发商担心外来百货无法在广州立足。百货公司的租赁合同期限一般在10年左右，如果外来百货经营不善中途撤场，将直接影响商场的租金收入以及后续的招租口碑。”上述地产运营商表示，百盛撤出亿安广场后，亿安广场曾与北京赛特合作，但也不欢而散，事后亿安广场只能调整定位，转做玩具专业市场;而百盛位于广州东站的中泰国际广场，几经调整后现如今变成了沐足城。“广百、友谊在广州生存多年，网点众多，并且是上市公司，其招租能力和持续经营能力有目共睹。在同等条件下，除非有更高的利益、更高的租金，否则同等条件下，他们更愿意选择本地企业。”

　　自有物业成入市门槛

　　除了开发商求稳，对于“过江龙”的外来百货而言，“求稳”和“低成本”优势同样也是他们考虑的首要要素。

　　“外来百货在广州以往的经历，也让现在的很多‘过江龙’担心。”黄文杰表示，为求稳妥，这些外来商家比较希望借助规模优势，一下在广州开2-3家店，通过网络带来品牌的资源，从而降低招商风险。不过，要在广州这种寸金寸铺的商圈一下找到3-4个合适的店址，谈何容易。

　　如此一来，为降低前期经营风险，“过江龙”们只能寄希望于低租金、低成本切入。知情人士透露，泰国中央百货一直在广州选址至今，该公司近期调整策略，转向番禺地铁沿线具有成长性的物业，希望以低成本切入站稳脚跟、积累品牌资源后，再向城市中心切入。据悉，中央百货目前正在紧锣密鼓地洽谈进驻广州番禺圣鑫购物中心，双方合作意愿颇高。不过有地产运营商向南都记者透露，外来百货一般不会开出较高的租金，同等物业他们很难与广百、友谊这样的本土百货开出的价格竞争。

　　截至目前，进驻广州的外来百货只有三家：分别是广州王府井、北京华联以及万达旗下的万千百货。广州王府井进入广州已14年，为站稳脚跟早期交过高昂的“学费”;北京华联虽经多番调整，现在仍在处于培育挣扎阶段。比较来说，万达集团属下的万千百货是目前一个、也是第一个借助地产开发商的背景优势而进入广州的外来百货。

　　而南都记者调查后还发现一个相当有趣的结果，1996年广州大百货走出冰川期后才正式开业，现仍立足于广州的百货公司当中，除广州王府井外，其他基本借助自有物业生存。其中，天河城百货、新光百货、中华百货分别是由天河城广场、新光广场、中华广场的投资组建，而摩登百货岗顶店则是由旧厂房改造而成。

　　“强大的开发商背景或许是外来百货撕开广州防线的一种方式。”黄文杰表示，由于可享受到开发商的租金优势，因为从某种程度上来说，也算一种低成本切入。

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　　本土高端商业规划欠火候外资品牌望而却步

　　就目前来看，珠江新城现已供应的商业用中，无论是面积达14.5万平米的太阳城广场、15万平米的珠江新城中央地下商业广场、17万平米的高德置地四季M all以及近5万平米广州国际金融中心、4万平方米的兴盛路步行街商铺，其背后开发商百嘉信、高德置地、越秀城建集团等，虽然此前均开发过商业项目，但均缺乏成熟的、高端购物中心的开发、设计经验。

　　“与写字楼、专业市场不同，购物中心对土建结构要求较高，尤其是柱网、商场的内部规划以及水平结构等，不仅要求符合建筑标准，还要求符合商业规划和消费者习惯。”香港一家商场规划设计人员向南都记者表示，据他了解，广州珠江新城新出炉的商业项目，虽然在层高、商铺设计上符合了现代商业的潮流，但在商场内部商业动线规划和各店铺衔接承接规划方面，缺乏与后续招商的配套。

　　“外资品牌对物业硬件的标准不容易妥协。”上述设计人员向南都记者表示，LV、GUCCI的橱窗、外立面要求与伊势丹以及国内的百货的品牌要求就有很大差异，这些需要在动工之前就要根据商场的招商定位提前设计好。否则后期招商，物业很难满足一些大商家的需求。物业硬件的条件在某种程度上也增加了吸引外来商业、尤其是外资商家的困难。

　　记者手记

　　比较受伤的是消费者

　　核心商圈的网点，一旦被竞争对手抢占，势必成为企业发展的心腹大患。从企业发展战略出发，广百、友谊在广州的跑马圈地无可厚非。虽然随着分店数量的增多，各门店之间的边际效应可能出现递减，但对于不断填补商业空白的广百、友谊而言，市场的蛋糕也在不断做大。2009年，广百进入历年来扩张高峰，而这一年广百股份的净利润同比增长60％，而广州友谊则保持每股现金含量A股比较高。

　　对于政府来说，既然上缴的税收相同，那么无论是外来百货、还是本土百货应该没有什么不同。何况珠江新城广场早期卖地，规划混乱，政府对中标的企业缺乏开发及后续招商的规划要求，因此尽管广州政府曾表示，统一招商将引入更多国际知名品牌进驻，但比较终仍不了了之。而且如果这种趋势继续，外来商家进入广州的难度就会更大。

　　到头来比较痛苦的可能是消费者。虽然说本土商家也想法设法创造新的百货业态并尝试差异化竞争，但缺乏新鲜血液、新元素进入的广州核心市场，难有丰富性、多样化选择可言，只是一潭死水。