写字楼出租率惨淡， IFS写字楼上演“空城计”

在成都东大街、人民南路、大源以及金融城等甲级写字楼较为集中的区域，平均接近四成的空置率正在折磨着这些区域地标的神经。据相关统计资料显示，2015年第二季度成都甲级写字楼市场整体空置率环比上升2.8个百分点至40.1%，如今，这种风潮正在向市中心传统黄金区域波及，甚至连位于整个成都绝佳地段的成都国际金融中心(IFS)也难以幸免。

如果不是实地探查，你很难将占据春熙路、红星路、大慈寺三大商区交汇点，直连地铁2号线与3号线的春熙路站上盖物业IFS与写字楼空置这样的命题联系起来。但事实上，在IFS一期写字楼正式入驻一年时间后，该项目仅完成了5万余平米的租赁面积，实际出租率还不到40%;而今年初开出来的二期写字楼境况更加惨淡，仅有极个别楼层有企业入驻。楼市大嘴巴在现场看到，一期写字楼8-50层的办公楼范围里，高层区域除39与49层有企业全层进驻外，其余皆为空置状态;中低区域也有近半楼层处于闲置状态;在二期，这样的情况更为严重，许多楼层形同空屋。

IFS写字楼许多楼层如同“鬼屋”

业内人士分析认为，价格是横在IFS写字楼与租户之间的第一道屏障。据了解，IFS写字楼的租金在160-180元/平方米.月左右，物管费更是达到了惊人的26元/平方米，这样的租金水平和物管费用在整个成都都显得比较高昂。据相关机构的调查数据，成都甲级写字楼市场平均租金为107.4元/㎡·月，其中，租金比较高的是东大街子市场，平均租金为116.8元/㎡·月，人民南路子市场基本与之持平，为116.3元/㎡·月，而天府新区大源子市场为96.8元/㎡·月，金融城子市场也不过94元/㎡·月，IFS的租金价格与这些热门区域相比，显得有些曲高和寡。

而成都写字楼存量不断增加，市场竞争不断加剧是IFS难以逾越的另一道屏障。据世邦魏理仕发布的数据报告显示，截止2015年第二季度，成都优质写字楼总存量已超600万㎡，开发强度已步入一线城市阵营，不少曾经占据成都写字楼半壁江山的成熟写字楼也正面临着愈发恶劣的生存竞争。IFS在这种冲击下也难以幸免。

“150-160元/㎡的租金以及26元/㎡·月的物管费，太高了，市场上比它(IFS)性价比高的产品有很多，现在城市的交通建设也越来越完善，曾经的‘地段论’也正在发生颠覆，像东大街金融街以及城南金融城沿线的同类型产品的租价也不过百元上下，而且物管费远低于26元。”一位曾考虑过IFS写字楼的广告公司老总比较终选择放弃的原因是“被IFS的价格吓到了。”

IFS相关负责人曾在公开场合表示，“就整体体量而言，(IFS写字楼产品)在一年时间内(的入驻率)，已完成了相当于其他大楼两倍的成绩，高于市面上甲级写字楼出租速度。”这样的说法在今天看来颇有些自圆其说之嫌。彼时项目方关于“短期内实现六成左右的成交量比较轻松”的预估，也已目前所呈现出的实际情况不符。

“IFS写字楼40%左右的出租率确实与外界的预期有很大差距，对于一个超甲级写字楼来讲，这个业绩不算好，一般来说，一年时间至少要保障50%的出租率才能维持其正常运转，达到7成以上的入驻率，我们才能讲这个产品运营得不错。”业内资深商业领域研究专家胡力铭说，对照这一标准，IFS的业绩连合格都算不上。而中原地产也同样认为，写字楼出租率需达到60%左右才能算在运营方面基本合格。

今年初，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官在成都国际金融中心(IFS)发布会上称：“虽然成都写字楼市场的供应在增加，但高品质项目能够刺激租户升级及搬迁的需求，老项目则面临租户外迁的可能。而现在成都市场上实力雄厚的开发商在优越位置开发的大楼还相对较少，这一明显的竞争力差距，会促使客户在大量的房源中选择更新更好的写字楼。”但就目前情况来看，IFS显然还有极为艰辛的去化道路需要走。